INSCRIPTION ET PETIT DÉJEUNER CONTINENTAL

SÉANCE D’OUVERTURE

Un survol du marché de la location à Montréal : tendances et transactions-clés en location d’espaces à bureaux, commerciaux et industriels
Table ronde offrant un survol des activités de location d’espaces à bureaux, commerciaux et industriels dans le marché montréalais au cours des 12 derniers mois de même que pour l’avenir. Quelles sont les principales tendances du point de vue de chaque panéliste? Quelles transactions ont été les plus remarquées? Comment décririez-vous la fréquence, la rapidité et le rythme des transactions sur le marché actuel? Comment le ralentissement économique affecte-t-il le taux d’occupation, le taux de location, les incitatifs à la location, etc.? Quels sont les taux d’absorption anticipés? Quels sont les profils des locataires à la recherche d’espaces à louer? Quelles sont les implications des activités de location à prévoir en 2009 et au-delà? À quel point l’accent est-il maintenant mis sur les immeubles plus écologiques et plus respectueux de l’environnement?
 

SÉANCES SIMULTANÉES (un choix entre AA1 et AA2)

Séance AA1
Principales tendances et enjeux du marché de la location d’espaces à bureaux dans un marché en ralentissement
Les taux d’inoccupation des immeubles à bureaux sont à la hausse au centre-ville : nous pourrions donc bientôt ne plus être dans un marché favorisant les propriétaires. Combien d’espaces inoccupés y a-t-il actuellement sur le marché au centre-ville et en banlieue? Qu’en est-il des loyers nets dans la conjoncture économique actuelle? Quelles sont les tendances prévues en matière de loyers à long terme? À quoi peut-on s’attendre pour le reste de l’année 2009? Dans quelle mesure les propriétaires et les courtiers qui agissent en leur nom ont-ils réussi à donner une nouvelle image ou une nouvelle position aux vieux immeubles à bureaux de catégories B et C comparativement aux espaces de catégorie A? Comment les propriétaires et les locataires peuvent-ils s’y retrouver, tenant compte des conditions actuelles du marché, en termes de certitude et de flexibilité des coûts? Est-ce que la mentalité est en train de changer du côté des locataires? Jusqu’à quel point les locataires influencent-ils la demande pour des immeubles plus respectueux de l’environnement? Les propriétaires commercialisent-ils leurs immeubles de la même façon depuis les vingt dernières années ou optent-ils finalement pour la différenciation de leurs produits et la création d’une notoriété de la marque? Est-ce que cela importe aux locataires?

Séance AA2
L’évolution constante de la question des frais d’exploitation : les propriétaires utilisent-ils les frais communs efficacement pour réduire les frais d’exploitation et rendre les immeubles plus efficaces?
La plupart des entreprises et des utilisateurs d’espaces de bureaux cherchent des moyens faciles de réduire leurs coûts d’exploitation immobilière. Les dépenses continuent d’augmenter et l’énergie peut dorénavant devenir une des principales préoccupations, car elle constitue la portion la plus importante des frais d’exploitation d’un immeuble, juste après les taxes. Comment les propriétaires et les locataires peuvent-ils travailler de concert pour éliminer le gaspillage et conserver l’énergie? Comment les locataires réagissent-ils à l’idée des dépenses d’immobilisation qui peuvent augmenter l’efficacité de leur immeuble? Quels sont les cinq principaux débats autour de l’inclusion des frais d’exploitation? Qu’est-ce qui est juste pour les propriétaires et qu’est-ce qui est juste pour les locataires? Comment les débats entourant les coûts contrôlables et les coûts incontrôlables influent sur la planification des immobilisations et sur les décisions du propriétaire quant à l’entretien? Est-ce qu’il est possible que la crainte de dépenses excessives pour rendre un immeuble « vert » engendre davantage de négociations pour limiter ce type de dépense d’immobilisation? De quelle façon les propriétaires gèrent-ils le risque de vérification des locataires? Quelle comparaison est possible entre les coûts d’exploitation fixes et les coûts d’exploitation variables? Quelles sont les forces et les faiblesses de chaque approche? Si les frais communs sont réduits, comment ces économies seront-elles transmises aux locataires? Si un locataire demande un droit de vérification global, peut-il faire exercer un tel droit? Quels termes devrait-on utiliser dans la rédaction d’une clause de vérification, et comment établir ce qui devrait être vérifié, la fréquence et le processus utilisé?
 

SÉANCES SIMULTANÉES (un choix entre BB1 et BB2)

Séance BB1
Comprendre les droits des propriétaires et des locataires dans le marché actuel
Cette séance abordera les dernières pratiques (et expliquera leurs principales différences) en matière de droits d’agrandissement, droits de réduction, droits de résiliation anticipée, droits de premier refus, droits de première offre et d’autres outils relatifs à la location dans l’état actuel du marché. Que demandent les locataires à présent et pourquoi? Comment les propriétaires réagissent-ils aux droits spéciaux concernant la réduction des locaux? Apprenez comment ces éléments doivent être abordés, du point de vue d’un propriétaire, d’un locataire et d’un avocat, le tout dans le but de préparer un bail plus satisfaisant pour toutes les parties. Quelles sont les principales sources de conflit entre un propriétaire et un locataire au moment de discuter des droits spéciaux et comment les éviter au cours du processus de rédaction d’un bail? Comment s’assurer que les droits de première offre (ROFO) et les droits de premier refus (ROFR) sont faciles à gérer? Quels sont les points auxquels il faut s’attarder au moment de la rédaction? Les propriétaires tout comme les locataires tentent de conjuguer flexibilité et contrôle dans leur entente de location, mais comment ces deux pôles d’intérêt peuvent-ils coexister harmonieusement? Quels sont les outils de gestion dont les propriétaires disposent pour les aider à faire un suivi, et à quel point sont-ils efficaces? Quand doit-on utiliser ces outils, et quand doit-on s’en abstenir?

Séance BB2
Tendances en location immobilière industrielle à Montréal dans la conjoncture économique actuelle
Cette séance propose un examen des tendances les plus fréquemment observées, dans le secteur de la location industrielle, sur le marché du Montréal métropolitain. Quels sont les plus grands défis relativement aux locataires dans le contexte économique actuel? Dans quelle mesure les espaces industriels et la demande ont-ils été affectés par les conditions économiques actuelles? Quelles sont les différences les plus remarquées entre la location d’espaces réservés à des fins d’entreposage et de logistique vs les espaces destinés à des activités de fabrication et d’autres procédés? Les normes concernant le respect des questions environnementales, par les propriétaires d’immeubles industriels, ont-elles augmenté, comme l’obligation de fournir un rapport de remise en état des locaux? Dans quelle mesure les coûts de construction et le prix des terrains à vocation industrielle ont-ils affecté les activités de construction sur mesure? Quel impact ces tendances ont-elles eu sur les taux de location? Les baux industriels ont-ils changé de façon significative dans les dernières années?
 

Séance CC1
Les défis croissants de la location commerciale
Dans le domaine du commerce de détail, le concept de changement est omniprésent. Les panélistes débattront des effets de certaines des dernières tendances de l’immobilier commercial sur les baux et les relations entre les propriétaires et les locataires. Tout cela dans le contexte des conditions économiques actuelles. Quel impact l’économie a-t-elle sur les détaillants et les baux commerciaux en particulier? Quels sont les problèmes soulevés? Prévoyez-vous voir beaucoup de détaillants en situation d’échec en 2009? Quel impact a la consolidation sur la location commerciale, dans les secteurs d’activité du propriétaire et du locataire? Pourquoi existe-t-il tant de problèmes reliés aux clauses concernant l’usage exclusif? Ces clauses sont-elles mal rédigées, ou représentent-elles simplement un des éléments composant les dernières tendances du marché, alors que les détaillants modifient leurs offres de produits en vue de se repositionner sur le marché? Quel impact les clauses du bail type ont-elles en regard de la sous-location? Quels sont les droits du locataire principal par rapport à ceux des sous-locataires? Comment les transferts massifs affectent-ils le secteur du détail et qu’entend-on par transfert massif?
 

Séance CC2
Gestion du risque dans l’environnement immobilier d’aujourd’hui
Qu’est-ce qui est différent dans le processus de location en période de ralentissement économique? Comment le risque d’engagement est-il évalué? Quelle est l’école de pensée actuelle par rapport à l’évaluation de la capacité financière du locataire et à l’obtention de garanties supplémentaires quant à la promesse de location? Quelles sont les dernières règles en matière de garantie, d’indemnités et de lettres de crédit? Quelles autres précautions le propriétaire peut-il prendre pour minimiser le risque? Pourquoi certains propriétaires revoient-ils leur bail type actuellement? Avec le nombre croissant de S.E.N.C.R.L., de SCS et d’autres types de sociétés, les propriétaires savent-ils qui est leur locataire? Quelles autres techniques et tactiques devraient être envisagées pour s’assurer de la qualité du locataire? Le locataire sait-il vraiment qui est le propriétaire? Dans quelle mesure les locataires prennent-ils la peine de vérifier qui est le propriétaire et de s’assurer de sa solidité financière? Dans quelle mesure les prêteurs et les investisseurs font-ils preuve de diligence en matière de baux immobiliers dans le marché actuel? Quel est le rôle du courtier et quel est le rôle de l’avocat dans le processus de location? Un bail peut-il être négocié et exécuté de façon efficace sans l’un ou l’autre?
 

Séance DD2
Stratégies relatives à la faillite, à l’insolvabilité et à la gestion des locataires en situation de crise
La séance débutera par une exploration des façons de gérer la faillite et l’insolvabilité potentielle d’un locataire et de négocier avec le syndic, et présentera la plus récente jurisprudence au Québec en la matière. Quels sont les plus récents enjeux en ce qui a trait aux recours en cas de défaut du locataire? Quelles options le propriétaire pourrait-il utiliser pour traiter avec les locataires défaillants ou qui réduisent leurs activités? De quelle façon les clauses contractuelles peuvent-elles régir les activités de sous-location sans pénaliser indûment le locataire? À quel moment le propriétaire peut-il raisonnablement refuser son consentement?
 

SÉANCE DE CLÔTURE
TABLE RONDE JURIDIQUE : DIX PROBLÈMES COURANTS EN 60 MINUTES

Courtes séances qui se pencheront sur une multitude de points parfois nébuleux en ce qui a trait au processus de location. Chaque question sera traitée par un juriste en cinq minutes ou moins. Parmi les points abordés, mentionnons :

• Quelle est l’utilité d’une « date butoir fictive » dans une formule de date d’entrée en vigueur?

• Qu’est-ce que la « majoration »?

• Pourquoi certains baux permettent-ils aux propriétaires de résilier un contrat plutôt que de consentir à une sous-location, alors que d’autres n’offrent pas cette possibilité?

• Qu’est-ce que la convention de jouissance paisible?

• Qu’est-ce que l’anti-nuisance? La subordination?

• Pourquoi ou à quel moment un défaut peut-il accélérer le processus de paiement de trois mois de loyer?

• Quel est tout ce boucan entourant les clauses de destruction et de dommages?

• Quels sont les enjeux et les responsabilités en ce qui a trait aux clauses de restauration et de démolition?

• Quand une clause peut-elle inclure une pénalité pour non-exécution?

• Quelle différence y a-t-il entre un bien mobilier, un bien fixe et une mise en valeur?

CLÔTURE