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Conférence sur la location immobilière de Montréal

Le mercredi 24 mars 2010

Hôtel Omni Mont-Royal

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7 h 15	INSCRIPTION ET PETIT DÉJEUNER CONTINENTAL
8 h 00	LE MARCHÉ DE LA LOCATION D’IMMEUBLES DE BUREAUX, INDUSTRIELS ET DE COMMERCE DE DÉTAIL À MONTRÉAL SORT DE LA RÉCESSION : A-T-ELLE ÉTÉ AUSSI PIRE QUE CE QUE TOUT LE MONDE AVAIT PRÉDIT ?
	Quel a été le niveau d'activité transactionnelle dans le marché d’immeubles de bureaux, industriels et de commerce de détail à Montréal au cours des douze derniers mois ? Comment décririez-vous le flux et la vitesse des transactions dans le marché actuel ? Où se situent actuellement les taux d'inoccupation et de location, et dans quelle direction vont-ils ? Quels sont les taux d'absorption prévus pour 2010 ? Quelle est la taille du marché de la sous-location et quelles sont les tendances clés dans ce sous-marché ? Quels sont les profils des locataires qui sont à la recherche d'espace ? Quel est l'importance accordée aux immeubles écologiques et plus respectueux de l'environnement, compte tenu des conditions de marché actuelles ? Quelles sont les conséquences de ces facteurs quant à l'activité de location à Montréal en 2010 et au-delà ? Animateur : Andrew Cross, Éditeur, ESpace Magazine Marché industriel : Ramsay Lunan, Vice-président Directeur, CB Richard Ellis ltée. Marché de bureaux : Paul Jussaume, Président, Colliers International (Québec) Inc. Marché de détail : Frédéric Labrie, directeur, Altus Group
9 h 10	RAFRAÎCHISSEMENTS
9 h 40	SÉANCES SIMULTANÉES (un choix entre AA1 et AA2)
	Séance AA1 Changements de locataires : naviguer dans le monde de la sous-location, des cessions et des reprises de bail La sous-location devient une activité de plus en plus importante. Il est primordial que les locataires et les propriétaires comprennent les principaux enjeux et les particularités liés à ces types de baux. Quelles sont les principales différences entre un bail principal et un sous-bail en ce qui concerne, par exemple, les droits des locataires ? En tant que locataire, comment travaillez-vous avec les propriétaires afin d'obtenir leur consentement ? Comment les reprises de bail sont-elles structurées ? Quelle est la perspective du locataire concernant la sous-location ? Et la perspective du propriétaire ? Quelle est la différence relative à l'exercice des recours, entre la location et la sous-location ? Comment procéder pour résilier un bail ? Comment les dispositions d’un bail peuvent-elles circonscrire les activités de sous-location sans pénaliser indûment le locataire ? Quand le consentement du propriétaire peut-il être raisonnablement refusé ? Est-ce que le bailleur doit obtenir le consentement d’un tiers ? Animatrice : Jo-Anne Durand, Avocate, Riel & Associés Panel : Mireille Cloutier, Avocate, Holmested & Associés s.e.n.c. Paul Fischlin, Vice-président Directeur,    Strategique Real Estate Solutions Inc. Séance AA2 Défis dans le marché de la location de locaux pour le commerce de détail Cette séance mettra l'accent sur quelques tendances et enjeux importants dans le marché actuel de la location de locaux pour le commerce de détail du point de vue des locataires et des propriétaires. Compte tenu du fait les différences entre les produits offerts dans les marchés d’alimentation et les pharmacies s’estompent de plus en plus, que font certains propriétaires pour répondre à cette tendance ? Pourquoi il y a tant de difficultés relatives aux clauses d'utilisation exclusive ? Sont-elles mal rédigées ou est-ce plutôt une conséquences des tendances du marché qui font que les détaillants se repositionnent en modifiant leurs offres de produits ? Quel est l'impact des clauses du bail principal sur la sous-location ? Quels sont les droits du locataire principal vis-à-vis du sous-locataire ? Comment les transferts de baux en bloc affectent-elles le secteur de la vente au détail et en quoi consiste un tel transfert ? La co-location est devenu un enjeu de plus en plus important dans le secteur de la vente au détail. Quels droits spéciaux les locataires peuvent-ils négocier en matière de co-location ? Quelle est l'importance des problèmes liés aux coûts d’entretien des parties communes ? Les immeubles voués au commerce de détail s’ouvrent graduellement à d'autres utilisations. Quelles sont les implications pour la location et les baux dans ces circonstances ? Les activités de location spécialisée sont également en augmentation—par exemple, l’augmentation des revenus liés aux enseignes et les revenus liés aux casiers. Quelles sont les implications de cette tendance ? Animateur : Yves Maurais, Associé principal, Intercom Services Panel : Nathalie Dorais, Gestionnaire de l’Immobililer, Québec & Atlantique,    Quiznos Sub Manon Larose, Directrice, Location, Devimco Inc. Marc Lavigne, Directeur Développement Immobilier, Est du Canada,    Rona Inc. Julie Martineau, Vice-présidente, Location, Québec, SmartCentres Inc.
10 h 45	SÉANCES SIMULTANÉES (un choix entre BB1 et BB2)
	Séance BB1 Dans quelle direction les marchés d’immeubles de bureaux du centre-ville et des banlieues se dirigent-ils au cours des douze prochains mois Comment le marché des immeubles de bureaux au centre-ville de Montréal a-t-il performé par rapport aux régions périphériques ? Combien y a-t-il d'espace inoccupé actuellement sur le marché ? Comment les espaces en sous-location affectent-ils les propriétaires ? Qu’arrive-t-il aux loyers nets à la lumière des taux d’inoccupation plus élevés ? Quelles sont les projections des tendances de loyer à long terme ? Que se produira-t-il en toute probabilité au cours du reste de 2010 ? Dans quelle mesure les propriétaires et les courtiers agissant au nom de ceux-ci ont-ils réussi dans leurs efforts pour changer l’image et repositionner des immeubles plus anciens de catégorie « B et C » par rapport aux espaces de catégorie A ? Comment les propriétaires relèvent-ils le défi de traiter avec un locataire qui n'est dans le marché qu’une fois tous les cinq ou dix ans ? Dans quelle mesure les locataires suscitent-ils une demande pour les immeubles plus écologiques ? La certification LEED est-elle un facteur important ? Animateur : Sandy McNair, Président, Altus InSite Panel : Philip Belliard, Directeur, Location-Québec et Atlantique,    Conseillers Immobiliers GWL Jeff Sinsofsky, Directeur supérieure, location, Oxford Properties Group inc. Bruce Cowper, Premier Vice-président, Avison Young Québec Richard Poirier, Premier vice président, location, Magil Laurentienne Séance BB2 Gestion de locataires et de propriétaires en situation précaire : solidité financière, garanties, financement, faillite et insolvabilité La première partie de cette séance examinera quelques-unes des tendances actuelles quant à l'évaluation de la solvabilité des locataires et l'obtention de garanties supplémentaires pour les locaux des locataires. Que recherchent les propriétaires dans ce marché à l'égard des garanties de locataires, des cautionnements, des lettres de crédit, des dépôts et d'autres formes d’engagements ? Comment le risque relatif à la solidité financière des locataires est-il réévalué pour les nouveaux locataires et les locataires existants ? Que constitue une garantie appropriée pour un locataire hors bilan ? Comment être conciliant avec les locataires, sans pour autant renoncer à tous vos droits ? Comment sécuriser les incitatifs à la location ? Qu'advient-il lorsqu’un locataire fait faillite ou requiert la protection des lois sur l'insolvabilité ? La deuxième partie de la séance adoptera le point de vue des locataires. Comment peuvent-ils protéger leurs intérêts face à des propriétaires affaiblis et garantir leur droit à la jouissance paisible des locaux ? Seront également examinés les recours contre les défauts du propriétaire et les stratégies de départ appropriées. Animateur : Louis-Martin Dubé, Associé, Fasken Martineau DuMoulin S.E.N.C.R.L. Panel : Nathalie Bédard, Associée, Donati Maisonneuve Avocats S.E.N.C.R.L. Margarita Lafontaine, Première vice-présidente,    Colliers International (Québec) Inc. Serge Morand, Directeur, location, Bentall LP Lise Vautour, Chef, services juridiques, SITQ Inc.
11 h 50	DÉJEUNER
12 h 50	SÉANCES SIMULTANÉES (un choix entre CC1 et CC2)
	Séance CC1 Location d’immeubles industriels dans un marché favorable aux locataires : avons-nous atteint le creux ? La séance débutera par un bref aperçu de l’état de la demande dans le marché industriel à Montréal : la logistique et l’entreposage versus les utilisations lourdes. Quelles sont les principales tendances de ce marché de location ? Quel est le volume transactionnel prévu ? Quel type d'espace devient obsolète et quel type d'espace demeure viable ? Comment les besoins des locataires industriels évoluent-ils et quelles sont les initiatives récentes prises par les propriétaires pour répondre à ces besoins ? Comment les propriétaires font-ils face au défi de trouver du financement pour leurs immeubles à locataire unique compte tenu de l'environnement du marché du crédit actuel ? Comment les valeurs des immeubles de catégorie « B et C » ont-elles été touchées au cours de la dernière année ? Que nous réserve l'avenir pour ces types d’immeubles ? Animateur : Paul-Éric Poitras, Associé principal, bureau de Montréal, NAI Commercial Panel : Robert Cressaty, Vice-président, Location et servicesconseils,    Société immobilière Landmark inc. Carmen De Angelis, Vice-présidente, Location, Groupe Olymbec Carol Massoud, Directrice, Location et Gestion d’immeubles,    Immobilière ING Séance CC2 Les droits des propriétaires et des locataires et autres enjeux que vous devriez connaitre dans le marché actuel de la location Compte tenu du ralentissement de l'économie, les avocats et les propriétaires ont mis l'accent sur la défensive plutôt que sur l'attaque. Ce panel abordera les principales différences et les pratiques courantes en matière de droits d'expansion, de droits de réduction, de résiliations anticipées, de droits de premier refus, de droits de première offre, de clauses de co-location, d’exclusivités, d’options de renouvellement et d'autres outils propres à la location immobilière. Que demandent les locataires dans le marché actuel et pourquoi ? Les propriétaires sont-ils prêts à consentir quelques droits spéciaux dans le marché actuel ? Quelles sont les sources de conflit entre les propriétaires et les locataires concernant les droits spéciaux et comment peuvent-ils être évités grâce au processus de rédaction ? Comment pouvez-vous vous assurez que les droits spéciaux soient faciles à administrer ? Les propriétaires et les locataires tentent tous d’intégrer des mesures de flexibilité et de contrôle dans leurs conventions de location. Comment faire co-exister ces intérêts concurrents ? Comment les avocats de litige gèrent-ils ces clauses lorsque survient un défaut ? Découvrez comment ces enjeux sont abordés du point de vue d'un propriétaire, d’un locataire et d’un avocat de litige dans les conditions du marché actuel. Quelques décisions récentes des tribunaux portant sur la location commerciale, et leurs implications, seront examinées. Animateur : Richard Burgos, Associé, Lavery, de Billy S.E.N.C.R.L. Panel : Chantal Desjardins, Associée, Cabinet Chantal Desjardins Tom Grainger, Président, Strategique Real Estate Solutions Inc. Caroline Redler, Vice-présidente et Avocate-conseil,    Groupe de Sociétés Westcliff
14 h 00	SÉANCES SIMULTANÉES (un choix entre DD1 et DD2)
	Séance DD1 Le repositionnement stratégique d’anciens immeubles et quartiers Montréal a connu une baisse constante de l'emploi dans le secteur de fabrication de vêtements au cours des vingt dernières années. Les preuves en sont évidentes dans plusieurs zones urbaines. Toutefois, dans le contexte d'une économie difficile, la vision de certains propriétaires d'immeubles a mené au repositionnement stratégique de certains anciens quartiers. Qu’a-t-il été fait pour revitaliser ces immeubles ? Comment le marché de la location a-t-il absorbé cet inventaire d’espace ? Quels types d'emplois ont été créés dans ces quartiers ? Quelle est la demande pour des environnements de travail unique dans les secteurs du savoir, de la création et de la haute technologie ? Qu’est-ce qui attire les locataires vers ces types d’immeubles ? Quel type d’environnements peuvent être créés dans ces anciens immeubles industriels multi-étages par le biais de conversions ? Qu’est ce qui explique le succès de ces stratégies ? Conférenciers : Luciano D'Iorio, Président, Services immobiliers Terramont Inc. Denis Leclerc, Vice-président Développement / Location, Marcarko ltée. John Kinghorn, Directeur général - Le Nordelec, Société de gestion Cogir Séance DD2 Maîtriser la négociation des baux dans le marché difficile d’aujourd’hui : comment développer des solutions, résoudre les questions essentielles et conclure la transaction De nouvelles questions et de nouveaux points de friction se présentent dans le marché de la location d’aujourd'hui, un marché qui émerge de la récession des dernières années. Beaucoup de locataires sont axés sur la flexibilité de leurs baux et sont plus conscients que jamais des coûts qui y sont associés. D'autre part, les propriétaires continuent à chercher des façons de maximiser les loyers et les taux d'occupation. Est-ce que ces deux points de vue peuvent coexister dans le marché actuel ? Verrons-nous des sociétés déménager dans des espaces plus haut de gamme, qui ne répondent pas forcément à leurs besoins à plus long terme ? Cette séance examinera des stratégies et des techniques que les propriétaires, les locataires, les avocats et les courtiers peuvent envisager lors de la négociation d'un bail dans un marché qui semble être plus favorable aux locataires qu’aux propriétaires. Quelles sont les clauses du bail qui suscitent les négociations les plus intenses ? Comment les clauses de repli doivent-t-elles être abordées ? Est-ce que les propriétaires se comporteront différemment lorsque les taux d’inoccupation seront à la hausse ? Quels sont les points de discussion typiques qui seront difficiles à résoudre, et quelles sont les questions qui devraient être facilement réglées ? Aujourd’hui, où se trouve le juste milieu dans la négociation d’un bail ? Quelles sont les stratégies de sortie les plus efficaces pour les locataires et les propriétaires dans ce marché ? Animateur : Denis Paquin, Associé, Fasken Martineau DuMoulin S.E.N.C.R.L., s.r.l. Panel : Joane Demmerle, Directrice régionale Immobilière, Est du Canada,    Standard Life Marie-France Desrochers, Directrice senior, comptes corporatifs,    Devencore NFK Christian Guay, Associé, Immobilière Nationale Inc. Nicolas Rioux, Conseiller juridique principal, Ivanhoe Cambridge Inc.
15 h 00	SÉANCE DE CLÔTURE
	TABLE RONDE JURIDIQUE EN RAFALES : DIX PROBLÈMES COURANTS EN 60 MINUTES Courtes séances qui couvriront en rafales une multitude de sujets parfois nébuleux que l'on rencontre inévitablement dans le processus de location. Chaque question sera traitée par un juriste en huit minutes ou moins. Parmi les points abordés, mentionnons : •  Vous n'êtes que locataire – mais attention! Pourquoi vous ne pouvez vous  permettre de ne pas faire de vérification diligente avant de signer un bail? • Le débat sans fin qui empêche les professionnels de la location commerciale de dormir : la clause de résiliation automatique est-elle légale ou non, et peut-on l'exercer? • Les clauses d'exploitation continue/fermeture/reprise par le bailleur en cas de fermeture. Pourquoi les bailleurs y tiennent-ils mordicus et que peuvent faire les locataires pour rendre ces clauses plus vivables? • Ne rangez pas si vite ce bail dans votre classeur! Quelles sont les meilleures pratiques après la signature de la transaction? • Quel est l'effet contraignant d'une offre de location? Pouvez-vous sortir de la transaction? Pouvez-vous enregistrer l'offre? • Perdez-vous votre temps à négocier des clauses de baux qui sont inutiles, impossibles à appliquer ou carrément dangereuses? • Les baux verts sont-ils seulement dans notre imagination ou font-ils déjà partie de notre quotidien? De toute façon, quelles sont les principales distinctions entre un bail vert et un bail traditionnel? Conférenciers : Stéphanie Beauregard, avocate    Fasken Martineau DuMoulin S.E.N.C.R.L., s.r.l. Steven Chaimberg, associé, Fraser Milner Casgrain S.E.N.C.R.L. René Gauthier, associé, Gascon & associés S.E.N.C.R.L.
16 h 00	CLÔTURE