L'interprétation simultanée de toutes les séances sera disponible.
La plupart des présentations PowerPoint seront disponibles.

7 h 15

INSCRIPTION ET DÉJEUNER LÉGER

SESSION D’OUVERTURE

Le marché de la location à Montréal: Table ronde sur les tendances et transactions-clé en location d’espaces à bureaux, commerciaux et industriels

Table ronde offrant un survol des activités de location d’espaces à bureaux, commerciaux et industriels sur le marché montréalais. Quelles sont les principales tendances? Quelles transactions ont été les plus remarquées? Comment décririez-vous la fréquence, la rapidité et le rythme des transactions sur le marché actuel? Combien de nouveaux espaces sont prévus pour les 12 prochains mois? Quels sont les taux d’absorption anticipés? Quels sont les profils de locataires à la recherche d’espaces à louer? Quelles sont les implications des activités de location à prévoir en 2008 et au-delà? À quel point l’emphase est-elle mise sur des immeubles plus écologiques et plus respectueux de l’environnement?

Animateur:
Andrew Cross, directeur de la publication, ESpace Magazine

Marchés industriels
Paul-Éric Poitras, associé principal, NAI Commercial

Espaces à bureaux
Bruce Cowper,
   premier vice-président,
   Avison Young, Québec inc.

Marchés commerciaux
Yves Maurais, associé principal,    
   Intercom Services Immobiliers
 

SÉANCES SIMULTANÉES (un choix entre AA1 et AA2)

Séance AA1
Principales tendances du marché de la location d’espaces à bureaux dans un marché plus difficile

Les taux d’inoccupation sont à la baisse au centre-ville: nous sommes donc dans un marché favorisant les propriétaires. La séance s’ouvre avec un bref survol comparant les tendances observées en location d’espaces à bureaux, au centre-ville, en banlieue et dans les autres sous-marchés de la région montréalaise. Combien d’espaces inoccupés y a-t-il actuellement sur le marché? Qu’en est-il des loyers nets? Quelles sont les tendances prévues en matière de loyers à long terme? À quoi peut-on s’attendre pour le reste de l’année 2008? Comment les locataires peuvent-ils s’y retrouver, tenant compte des conditions actuelles du marché, en termes de certitude et de flexibilité des coûts? Est-ce que la mentalité est en train de changer du côté des locataires? Commencent-ils à considérer les coûts de location comme une dépense stratégique, plutôt que simplement un coût supplémentaire? Jusqu’à quel point les locataires influencent-ils la demande pour des immeubles plus respectueux de l’environnement? Les coûts en sont-ils vraiment plus élevés, et si oui, comment peut-on les justifier? La qualité des installations peut-elle contribuer à retenir, et même à attirer, le personnel-clé? Les immeubles plus verts peuvent-ils réellement mener à une augmentation de la productivité des occupants et réduire les coûts d’exploitation? À quel point les atouts d’un immeuble vert peuvent-il influencer la location? Quels atouts pourraient correspondre le mieux à la philosophie d’entreprise et combler les besoins des usagers? La certification LEED est-elle si importante?

Animateur:
Sandy McNair, président,
   Altus Insite

Conférenciers :
Laurent Benarrous, vice-président exécutif, Jones Lang LaSalle
Paul Fischlin, vice-président, service à la clientèle ,
   Arcturus Realty Corporation
Pascale Roy, directrice général principale,
   Gestion de l'actif, Québec et provinces de l’Atlantique,
   Conseillers immobiliers GWL inc.
Michael Stones, directeur principal, Gestion immobilière,
   Oxford Properties Group inc.
 

Séance AA2
Loyer net, vérification des frais communs et ajustements des frais d’exploitation: 5 questions-clé passées à la loupe

Cette séance permet l’examen de l’épineuse question des ajustements de frais dans un bail net. Quelles sont les principales difficultés rencontrées dans cette pratique? Les frais d’exploitation et les ajustements représentent un des éléments les plus difficiles à négocier dans l’établissement d’un bail. Cependant, ces deux sujets sont également les moins bien compris dans tout le processus de négociation. Qu’est-ce qui est un frais d’exploitation, et qu’est-ce qui n’en est pas? Les locataires comprennent-ils bien cette notion? Quel est l’avis des juges de cour, malgré ce qui est écrit dans le bail? Les propriétaires sont-ils vraiment transparents? À quel point devraient-ils l’être? Est-il difficile d’allouer les frais d’exploitation d’un immeuble multi-usage? Si les frais communs sont réduits, comment ces économies sont-elles transmises aux locataires? Si un locataire demande un droit de vérification global, peut-il faire exercer un tel droit? À quelle fréquence les frais communs établis par les propriétaires d’espaces à bureaux et commerciaux sont-ils vérifiés par les locataires? Quelles sont leurs expériences et politiques en regard de telles vérifications? Quels termes devrait-on utiliser dans la rédaction d’une clause de vérification, et comment établir ce qui devrait être vérifié, la fréquence et le processus utilisé? Existe-t-il un coût administratif approprié, pouvant être chargé par les propriétaires? Les baux bruts sont-ils plus intéressants pour les locataires et/ou les propriétaires? Si oui, pourquoi ne les utilise-t-on pas plus souvent? Comment calculerait-on un tel loyer brut?

Modératrice:
Jo-Anne Durand, associée, De Grandpré Chait s.e.n.c.r.l.

Conférenciers :
Caroline Redler, vice-présidente et Chef du contentieux,
   Gérances Westcliff Ltée
Joelle Sebag, conseiller juridique, Canderel Management inc.
 

SÉANCES SIMULTANÉES (un choix entre BB1 et BB2)

Séance BB1
Améliorations locatives et coûts de construction dans le marché actuel: Problèmes fréquemment rencontrés et défis de gestion

Cette séance permettra de mieux comprendre le fonctionnement réel d’un échéancier de travaux, quelles en sont les implications pour le locataire et pour le propriétaire, et comment il se reflète dans la transaction de location. Des conseils stratégiques seront offerts sur la manière de gérer efficacement une nouvelle construction ou des améliorations locatives (du point de vue du propriétaire, et de celui du locataire) dans le marché d’aujourd’hui. La discussion inclura également des questions telles que: la façon d’être prêt à temps; la gestion des coûts de construction, tenant compte des fluctuations des coûts de main-d’oeuvre, de matériaux et des coûts de construction eux-mêmes; le respect des dates de livraison et les pénalités possiblement encourues. Quels sont les principaux éléments permettant de distinguer les aires communs des espaces locatifs? Quelles sont leurs obligations respectives? Quelle est l’importance des clauses de contrôle apparaissant dans un bail en regard des travaux exécutés par le locataire? À la lumière des précédentes questions, quelles sont les alternatives offertes aux propriétaires et aux locataires?

Conférenciers :
Chuck Scott, directeur général,

   Cushman & Wakefield LePage

Nabil Naccache,vice-président des gestions immobilières,
   Landmark Properties inc.
Georges Hauspy, associé, Moureaux Hauspy+Associés designers
Tony Renda, président, Construction Tony Renda Inc.
 

Séance BB2
Tendances en location immobilière industrielle à Montréal

Cette séance propose un examen des tendances les plus fréquemment observées, dans le secteur de la location industrielle, sur le marché du Montréal métropolitain. Quelles sont les différences les plus remarquées entre la location d’espaces réservés à des fins d’entreposage et de logistique vs. les espaces destinés à des activités de fabrication et d’autres procédés? Les normes concernant le respect des questions environnementales, par les propriétaires d’immeubles industriels, ont-elles augmenté, comme l’obligation de fournir un rapport de remise en état des locaux? Dans quelle mesure les coûts de construction et le prix des terrains à vocation industrielle, toujours en augmentation, ont-ils affecté les activités de construction sur mesure? Quel impact ces tendances ont-elles eu sur les taux de location? Les baux industriels ont-ils changé de façon significative dans les dernières années? Quels sont vos principaux défis actuellement, relativement à vos locataires?

Animateur :
Robert Mercier, président, DTZ Barnicke (Québec) Ltée

Conférenciers :
Joe Iadeluca, directeur régional, Québec, GE Real Estate
Thierry Lessoil, directeur général et vice-président adjoint,
   Immobilier, Financière Sun Life
Carol Massoud, directrice principale, Gestion et Location,
   ING Real Estate Canada
 

Séance CC1
La rédaction des clauses importantes de votre bail: dommages et destruction, résiliation, obligation de démolition et de restauration, responsabilités de nature environnementale

Au cours de cette séance, un certain nombre de clauses importantes d’un bail seront abordées. Durant le processus de négociation d’une transaction de location, la rédaction de ces clauses provoque souvent de vives discussions entre les propriétaires, les locataires, les courtiers et les avocats.

Les clauses concernant les dommages et la destruction ont souvent été négligées ou prises à la légère. Toutefois, en raison des nombreux changements, naturels ou causés par l’homme, apparaissant depuis les cinq dernières années en Amérique du Nord, les propriétaires et les locataires prudents prennent le temps de ré-évaluer leur bail-type et leurs politiques, afin d’éviter certaines situations fâcheuses. Cette séance passera en révision les nombreux aspects de ces questions, et de tous les points de vue. Par exemple, que signifie l’expression «ne pouvant être loué»? Peut-on invoquer cette expression si l’accès à l’immeuble est presque impraticable? Et si de la moisissure apparaissait suite à une tempête? Et si des contaminants endommageaient une propriété? Et s’il y avait une panne électrique généralisée? Qui porte le poids du risque? Ces dommages sont-ils assurables?

Les clauses de résiliation de bail seront également revues. Comment les «casser» si vous êtes un propriétaire, ou un locataire? Comment appliquer une clause de résiliation en cas de défaut? Bien des locataires ne sont pas conscients de leurs obligations à la fin de la durée de leur bail.

En conclusion, la discussion finale portera sur certaines des questions et responsabilités suivantes: les obligations de démolition et de restauration; les problèmes reliés au déménagement d’un locataire quittant les locaux; les câblages superflus et qui est responsable de les retirer; la réduction de l’amiante; les moisissures toxiques, l’éventualité d’une pandémie, et autres questions concernant les nombreux risques pour la santé humaine et pour l’environnement. Gardant à l’esprit toutes ces questions, comment rédiger un bail de manière appropriée?

Animateur :
Christian Guay,
   agent immobilier agréé,
   Immobilière Nationale Inc.

Conférenciers :
Stéphanie Beauregard, directrice, Affaires juridiques,
   Société immobilière Landmark inc.
René Gauthier, associé principal,
   Gascon & Associés, S.E.N.C.R.L.
Laurent Roy, associé, Gowling Lafleur Henderson S.E.N.C.R.L.
 

Séance CC2
Nouveaux développements: les défis de la location commerciale

Dans le domaine du commerce de détail, le concept de changement est omniprésent. Les panellistes débattront des effets de certaines des dernières tendances de l’immobilier commercial sur les baux et sur les relations entre les propriétaires et les locataires. Quel type de propriété commerciale est en émergence sur le marché? Quels sont les problèmes entourant la location d’immeubles multi-usage et des centres «style de vie»? Les nouveaux concepts causent-ils de nouveaux problèmes, ou ont-ils le mérite de les atténuer? Quel impact a la consolidation sur la location commerciale, dans les secteurs d’activité du propriétaire et du locataire? Pourquoi existe-t-il tant de problèmes reliés aux clauses concernant l’usage exclusif? Ces clauses sont-elles mal rédigées, ou représentent-elles simplement un des éléments composant les dernières tendances du marché, alors que les détaillants changent leur offre de produits en vue de se repositionner sur le marché? La question de la mise à niveau des espaces des locataires majeurs, pour les diviser en plusieurs locaux plus petits, sera également abordée, étant donné la diminution du nombre de locataires majeurs. Comment subdiviser ces espaces? Quel impact cela a-t-il sur les espaces locatifs (CRU)? Et que penser maintenant du concept d’exclusivité? Quel impact les clauses du bail-type ont-elles en regard de la sous-location? Un rezonage sera-t-il requis? Si oui, qu’est-ce qui sera impliqué dans ce processus? Quels sont les droits du locataire principal vs. les sous-locataires? Dans quelle mesure les locataires influencent-ils la demande pour des environnements commerciaux plus respectueux de l’environnement? Les coûts sont-ils réellement plus élevés, et si oui, peuvent-ils être justifiés? Quelques projets et développements commerciaux offrant des atouts de nature à respecter l’environnement seront donnés en exemple.

Animatrice :
Danielle Lavoie, directrice, Gestion immobilière,
   Société immobilière Arcturus

Conférenciers :
Steven Chaimberg, associé, Lapointe Rosenstein S.E.N.C.R.L.

Julie Martineau, directeur principale - Location,
   Québec et Provinces atlantiques, SmartCentres
Julie Mc Lean, directrice du développement immobilier,
   Boston Pizza
 

Animateur et conférencier :
Denis Paquin, associé, Fasken Martineau DuMoulin S.E.N.C.R.L.

Conférenciers :
Richard Burgos, associé, Lavery, de Billy S.E.N.C.R.L.
Voula Neofotistos, associée,
   McMillan Binch Mendelsohn S.E.N.C.R.L.
 

Séance DD2
Le repositionnement des immeubles de bureaux plus anciens: comment vont-ils faire concurrence aux nouveaux?
Étant donné la hausse de nouveaux projets de construction et une plus grande propension à bâtir des espaces intérieurs et des immeubles de plus en plus écologiques, comment les bâtiments et les espaces plus anciens vont-ils concurrencer dans ce marché? Quelles sont les différences importantes entre la location d’un immeuble existant plus ancien et la location d’une toute nouvelle construction?

Comment amenez-vous vos locataires existants à faire progresser votre stratégie, à vous faire part de leurs commentaires et à vous témoigner leur soutien? On trouve des immeubles industriels historiques reconvertis dans le Vieux-Montréal, le long du canal Lachine de même que dans les quartiers Mile End, Hochelega, De Maisonneuve et Chabanel. Certains de ces projets sont situés dans les nouvelles zones résidentielles en vogue : est-ce un avantage? La discussion portera également sur le défi que pose la transformation des bâtiments dans le Vieux-Montréal en copropriétés résidentielles, en copropriétés de bureaux ou en locaux à bureaux, que ce soit pour la location ou la vente au détail au rez-de-chaussée.

Animateur :
Drew Nagy, président, La Compagnie ICI inc.

Conférenciers :
Stéphane Côté, président, Developpements McGill Inc.
John Kinghorn, directeur général,
   Société de Gestion Cogir
   - Le Nordelec
Georges Renaud, vice-président,
   Groupe immobilier de Montréal inc.
 

Table ronde finale
La maîtrise des négociations dans une transaction de location dans le marché d’aujourd’hui : les points de vue respectifs du propriétaire et du locataire
 

Un panel d’experts prendra part à une discussion animée sur le sujet des négociations entourant le processus de location dans le marché actuel. Deux des conférenciers représenteront la perspective des propriétaires, alors que les deux autres panellistes représenteront les intérêts des locataires. Quels sont certains des éléments typiques qui peuvent être facilement résolus dans les négociations de location? Quels sont les arguments utilisés pour en venir à une entente satisfaisante pour toutes les parties? Comment les propriétaires et les locataires se perçoivent-ils respectivement? Dans un marché aussi difficile, quelle valeur ajoutée peut être apportée par les avocats et les courtiers, aux propriétaires, aux locataires et à tout le processus général de négociation? À quel délai doit-on s’attendre avant de finaliser une transaction dans le marché montréalais d’aujourd’hui? Comment un propriétaire doit-il se comporter lorsqu’il est aux prises avec un locataire intimidant, qui ne peut jamais être satisfait? Comment un locataire doit-il réagir lorsqu’il fait face à un propriétaire qui ne fait jamais de compromis? Comment obtenir du propriétaire qu’il fasse des compromis, tout en établissant le bien-fondé des concessions demandées au locataire?

Animateur:
Fredric Carsley, associé, De Grandpré Chait S.E.N.C.R.L.

Conférenciers:
Louis-Martin Dubé, associé,
   Fasken Martineau DuMoulin S.E.N.C.R.L.
Earl Cohen, associé, McMillan Binch Mendelsohn S.E.N.C.R.L.
Pierre Houle, vice-président sénior, Colliers International
Glenn Munro, associé directeur, Est du Canada,
   North American Development Group
Michael Stones, directeur principal, Gestion immobilière,
   Oxford Properties Group inc.

L'interprétation simultanée de toutes les séances sera disponible.
La plupart des présentations PowerPoint seront disponibles.