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Le mardi 24 avril 2012


7 h 15
INSCRIPTION ET PETIT DÉJEUNER CONTINENTAL

8 h 00
LE MARCHÉ DE LA LOCATION D’IMMEUBLES DE BUREAUX, INDUSTRIELS ET DE COMMERCE DE DÉTAIL À MONTRÉAL : À QUOI POUVONS-NOUS NOUS ATTENDRE EN MATIÈRE DE VOLUME ET DE RAPIDITÉ DES TRANSACTIONS ?

Quel a été le niveau d’activité transactionnelle dans le marché des immeubles de bureaux, industriels et de commerce de détail, à Montréal, au cours des douze derniers mois ? Comment décririez-vous le flux et la vitesse des transactions dans le marché actuel ? Où se situent actuellement les taux d’inoccupation et de location, et dans quelle direction vont-ils ? Quels sont les taux d’absorption prévus pour 2012 ? Quels sont les profils des locataires qui sont à la recherche d’espace ? Quelle est l’importance accordée aux immeubles plus écologiques, compte tenu des conditions de marché actuelles ? Quelles seront les conséquences de ces facteurs quant à l’activité de location à Montréal en 2012, et au-delà ?

Animateur :
Andrew Cross, Éditeur, ESpace Magazine

Marché des immeubles de commerce de détail :
Frédéric Labrie, Directeur, Altus Group

Marché des immeubles industriels :
Ryan Cymet, Vice-président, Jones Lang LaSalle

Marché des immeubles de bureaux :
Tom Godber, Premier vice-président, Associé, Avison Young Québec


9 h 10
RAFRAÎCHISSEMENTS

9 h 40
SÉANCES SIMULTANÉES (Choisir AA1 ou AA2)
SÉANCE AA1:
LE CODE CIVIL DU QUÉBEC VS. LA COMMON LAW : QUELLES DIFFÉRENCES MAJEURES PEUVENT AFFECTER LES BAUX COMMERCIAUX ? QUEL SERA L’IMPACT DU NOUVEAU CODE DE PROCÉDURE CIVILE DU QUÉBEC SUR LES BAUX ?

Cette séance examinera les principales différences entre le Code civil du Québec et la common law canadienne qui peuvent avoir des impacts sur la location immobilière commerciale. Certaines discussions porteront également sur les changements envisagés quant au Code de procédure civile du Québec. Cette séance apportera quelques clarifications quant à la manière dont ces différences et ces changements peuvent affecter la structure et l’interprétation des baux commerciaux au Québec, incluant les droits et les obligations des bailleurs et des locataires. Quelles leçons peuvent être tirées de la jurisprudence et quelles recommandations les bailleurs, les locataires, les avocats et les courtiers devraient-il considérer lors de la négociation et de la rédaction de baux dans le marché de Montréal ? Une période sera allouée pour que les membres de l’auditoire puissent poser des questions.

Animateur :
James Papadimitriou, Associé, McCarthy Tétrault S.E.N.C.R.L., s.r.l.

Conférenciers:
Richard Burgos, Associé, Lavery, de Billy, S.E.N.C.R.L.
Emilio Elisio, Vice-président, Affaires juridiques, Ivanhoé Cambridge inc.
Renée Vézina, Vice-présidente, Affaires juridiques, Groupe Immobilier Oxford
Anne-Marie Williams, Avocate, Audet Williams Inc.


SÉANCE AA2:
TENDANCES DU MARCHÉ DE LOCATION POUR LE COMMERCE DE DÉTAIL : NOUVEAUX JOUEURS ET REPOSITIONNEMENT DE DIVERS DÉTAILLANTS

Cette séance mettra l’accent sur les tendances et les enjeux importants dans le marché actuel de la location de locaux pour le commerce de détail à Montréal, tant du point de vue des locataires que des propriétaires. Quels sont les nouveaux détaillants qui s’apprêtent à faire leur entrée sur ce marché ? Combien de détaillants existants prévoient modifier leur plan de marchandisage, leurs gammes de produits et leur demande, en termes de superficie louée ? Compte tenu du fait que les différences entre les produits offerts dans les marchés d’alimentation et les pharmacies s’estompent de plus en plus, que font certains propriétaires pour répondre à cette tendance ? Pourquoi y a-t-il tant de difficultés en ce qui a trait aux clauses d’exclusivité ? Sont-elles mal rédigées ou est-ce plutôt une conséquence des tendances du marché qui font que les détaillants se repositionnent en modifiant leur offre de produits ? Quel est l’impact des clauses du bail principal sur la sous-location ? Quels sont les droits du locataire principal vis-à-vis du sous-locataire ? Comment les transferts de baux en bloc affectent-ils le secteur de la vente au détail et en quoi consiste un tel transfert ? Quelle est l’importance des problèmes liés aux coûts d’entretien des parties communes ?

Animatrice:
Danielle Lavoie, Vice-présidente, service aux clients, Société immobilière Arcturus

Panel:
Dave Azran, Directeur, Location, La Corporation Cadillac Fairview Limitée
Norma Howieson, Vice-présidente adjointe, location, Wescliff Management Ltd.
Julie Lanteigne, Avocate, Groupe immobilier, De Grandpré Chait S.E.N.C.R.L.
Luc Lavigne, Directeur, services clients, Oberfeld Snowcap


10 h 45
SÉANCES SIMULTANÉES (Choisir BB1 ou BB2)
SÉANCE BB1:
DANS QUELLE DIRECTION LES MARCHÉS D’IMMEUBLES DE BUREAUX DU CENTRE-VILLE ET DES BANLIEUES SE DIRIGENT-ILS AU COURS DES DOUZE PROCHAINS MOIS ?

Comment le marché des immeubles de bureaux du centre-ville de Montréal a-t-il performé par rapport aux régions périphériques ? Combien y a-t-il d’espace inoccupé actuellement sur le marché ? Y a-t-il beaucoup d’activité du côté de la sous-location ? Dans quelle direction les loyers nets effectifs se dirigent-ils en ce moment ? Quelles sont les projections des tendances des loyers, à long terme ? Qu’est-ce qui stimulera une plus grande activité de location ? Qu’est-ce qui pousse les locataires à délaisser le cœur du centre-ville, par opposition à ceux qui sont attirés vers celui-ci ? Que se produira-t-il en toute probabilité au cours du reste de 2012 ? Dans quelle mesure les propriétaires (et les courtiers agissant en leur nom) ont-ils réussi à changer l’image et à repositionner des immeubles plus anciens, de catégorie B et C, par rapport aux espaces de catégorie A ? Comment les propriétaires relèvent-ils le défi de traiter avec un locataire qui n’est dans le marché qu’une fois tous les cinq ou dix ans ? Dans quelle mesure les locataires suscitent-ils une demande pour des immeubles plus écologiques ? La certification LEED est-elle un facteur important pour les locataires ? Quel est le point de vue des bailleurs montréalais quant à la conversion de leurs immeubles existants en immeubles verts ?

Animatrice: 
Marie-France Benoit, Directrice du développement, Altus InSite

Panel:
Andrew Bissett, Directeur national et vice-président exécutif, Jones Lang LaSalle
Peter Macpherson, Directeur principal, Location, Ivanhoé Cambridge
Richard Poirier, Premier vice-président, location, Corporation immobilière Magil Laurentienne 
Dan Rejwan, Directeur, Finance, Gestion immobilière Redbourne inc.


SÉANCE BB2:
DROITS ET RECOURS DES BAILLEURS ET DES LOCATAIRES : CINQ SCÉNARIOS DE DÉFAUT QUI REVIENNENT FRÉQUEMMENT ET AUTRES ENJEUX QUE VOUS DEVEZ CONNAÎTRE DANS LE MARCHÉ ACTUEL

Les clauses de défaut et les droits et recours qui s’y rattachent font partie des éléments essentiels des baux commerciaux. Il s’agit parfois de questions litigieuses pour les propriétaires et les locataires. Ce panel examinera un éventail de questions en commençant par cinq scénarios de défaut qui reviennent fréquemment : Quels sont les réactions des parties respectives ? Qu’est-ce qui est raisonnable, et comment les avocats gèrent-ils ces clauses lorsqu’il y a défaut ? Quelles sont les sources de conflit commun entre un propriétaire et un locataire quant aux droits spéciaux et comment ces conflits peuvent-ils être évités lors du processus de rédaction ? Les bailleurs et les locataires tentent d’introduire de la flexibilité et du contrôle dans leurs baux. Comment ces intérêts opposés peuvent-ils co-exister ? Comment les avocats gèrent-ils ces clauses lorsqu’il y a défaut ? Découvrez comment ces questions sont abordées du point de vue du propriétaire, du locataire et de l’avocat dans les conditions du marché actuelles.

Animateur :
Louis-Martin Dubé, Associé, Lavery, de Billy, S.E.N.C.R.L.

Panel :
Mireille Cloutier, Avocate, Fraser Milner Casgrain S.E.N.C.R.L.
Luciano D’Iorio, Président, Services immobiliers Terramont Inc. 
Céline Tessier, Avocate et Associée senior, McMillan S.E.N.C.R.L., s.r.l.


11 h 50
DÉJEUNER INFORMEL
PETITES TABLES RONDES – AVEC LES EXPERTS ET VOS PAIRS !

Profitez de cette occasion pour participer à des discussions informelles sur la relation dynamique qui existe entre les principales questions juridiques, les tendances du marché et l’activité transactionnelle. Posez des questions aux experts, obtenez un aperçu de stratégies éprouvées et partagez vos expériences avec vos pairs. Vous aurez l’occasion de faire partie de l’un des groupes de discussion suivants lors des tables rondes qui auront lieu immédiatement après le déjeuner. Choisissez parmi l’un des sujets de discussion suivants :

  1. Le marché des bureaux du centre-ville
  2. Le marché des bureaux de la banlieue
  3. Le marché de la location industrielle
  4. Les stratégies de réhabilitation et de repositionnement des immeubles plus âgés
  5. Les tendances du marché des locaux de vente au détail
  6. Le rôle des médias sociaux en matière de commercialisation et de location
  7. L’éternel débat sur les frais d’exploitation
  8. Les immeubles et les baux « verts » : une mise à jour
  9. Stratégies de sortie pour les locataires et les bailleurs dans le marché actuel
  10. Cinq clauses de bail qui ne reçoivent pas le respect qu’elles méritent

Si vous préférez vous asseoir à une autre table, ce n’est pas un problème. Plusieurs autres tables seront disponibles pour les personnes qui désirent faire du réseautage personnel.


13 h 00
SÉANCES SIMULTANÉES (Choisir CC1 ou CC2)
SÉANCE CC1:
SITUATIONS ET QUESTIONS D’ORDRE JURIDIQUE, TECHNIQUE ET FINANCIER QUI PEUVENT SURVENIR EN COURS DE BAIL

Les changements qui peuvent survenir en cours de bail, y compris la sous-location, le changement de contrôle, la relocalisation et autres, sont des événements qui surviennent régulièrement dans les marchés d’immeubles de bureaux, industriels et de commerce de détail. Il est important pour les locataires et les bailleurs de comprendre les principaux enjeux et les conséquences de ces changements, et leurs droits respectifs, dans l’éventualité où l’une de ces situations devait survenir. Lors de cette séance, le panel discutera de divers scénarios où des changements surviennent en cours de bail, de la façon de traiter les enjeux connexes et de comment régler les problèmes dans le meilleur intérêt des deux parties. Les changements qui seront abordés incluent notamment :

  • Les questions techniques (changement d’affectation d’une partie de l’immeuble, changement d’utilisation des locaux, relocalisation, nouveau propriétaire, nouveau locataire, changement dans l’activité du locataire, etc.);
  • Les questions juridiques (changement de contrôle du locataire ou du propriétaire, changement de raison sociale, changement des lois); et
  • Les questions financières (compromis de la part du propriétaire, ouverture de la part du locataire).

Conférencières :
Nathalie Bédard, Associée, Donati Maisonneuve Avocats S.E.N.C.R.L.
Marise Chabot, Avocate en immobilier commercial
Nancy Des Rosiers, Directrice, immobilier et développement locatif, Renaud-Bray 
Judy Taylor, Vice-présidente, location, Crofton Moore


SÉANCE CC2:
LOCATION D’IMMEUBLES INDUSTRIELS DANS LA GRANDE RÉGION DE MONTRÉAL : SOMMES-NOUS TOUJOURS DANS UN MARCHÉ FAVORABLE AUX LOCATAIRES ?

La séance débutera par un bref aperçu de l’état de la demande dans le marché industriel à Montréal : la logistique et l’entreposage versus les utilisations lourdes. Quelles sont les principales tendances de ce marché de location ? Quel est le volume transactionnel prévu ? Quelles transactions de locations récemment conclues peuvent être citées en exemple ? Comment le marché de la location est-il différent, si on compare Laval et la Rive-Nord, la Rive-Sud, l’Ouest-de-l’Île et d’autres sous-marchés ? Quel type d’espace devient obsolète et quel type d’espace demeure viable ? Comment les besoins des locataires industriels évoluent-ils et quelles sont les initiatives récentes prises par les propriétaires pour répondre à ces besoins ? Comment les valeurs des immeubles de catégories B et C ont-elles été touchées au cours de la dernière année ? Que nous réserve l’avenir pour ces types d’immeubles et d’autres catégories d’immeubles considérés obsolètes ? Quels sont les défis environnementaux découlant des sites contaminés ?

Animateur :
Paul-Éric Poitras, Associé principal, Québec, NAI Commercial

Panel:
Paul Fischlin, Vice-président, DTZ Barnicke
Robert Giglio, Directeur, Location, Bentall Kennedy (Canada) LP
Jason Silver, Directeur, Location, Le Groupe Luger 
Sam Tsoumas, Directeur, Location, Broccolini Construction


14 h 00
MAÎTRISER LA NÉGOCIATION DES BAUX DANS LE MARCHÉ ACTUEL : COMMENT COMPRENDRE LA NÉGOCIATION, RÉSOUDRE LES PRINCIPAUX PROBLÈMES ET CONCLURE LA TRANSACTION ? EN QUOI LES STRATÉGIES DE GESTION D’ACTIFS ONT-ELLES UNE INCIDENCE SUR LES STRATÉGIES DE LOCATION ?

Quels sont les principaux enjeux et les points d’achoppement qui risquent de survenir lors de la négociation de baux dans les conditions actuelles du marché, et quels sont les arguments utilisés pour atteindre un juste milieu ? Comment établir des loyers nets effectifs dans cet environnement de location ? Quelles sont les principales questions qui sont soulevées dans les négociations aujourd’hui ? Que peut-on faire pour concilier les intérêts opposés ? Existe-t-il des méthodes créatives ciblées pour mener à bien une transaction réussie ? Combien de temps faut-il pour finaliser une entente de location ? Comment les propriétaires répondent-ils aux appels d’offres ? Dans quelles circonstances un propriétaire offrira-t-il des mesures incitatives ou une allocation, dans ce marché ? Comment les stratégies de location sont-elles influencées par l’arrivée accrue de locataires en provenance des États-Unis et d’autres pays, sur le marché canadien ? Comment le risque est-il géré par les propriétaires et les locataires au cours du processus de location en ce qui concerne, par exemple, la solvabilité des locataires, les garanties, les sûretés, et la solidité financière des propriétaires ? Comment les transactions et les activités de location peuvent-elles être influencées et varier selon les différents types de gestionnaires ? Par exemple, comment le seuil de risque d’un propriétaire affecte-t-il la location ? Quelle importance la fidélisation des locataires revêt-elle pour les propriétaires et les gestionnaires d’immeubles, par opposition aux gestionnaires d’actifs ? En quoi les différents types de propriétaires ont-ils des pratiques différentes, lorsqu’ils traitent avec les locataires en cours de bail, et comment les gestionnaires d’actifs parviennent-ils à concilier leur perspective avec celle des gestionnaires de location ?

Animateur:
Mario Bédard, Premier vice-président, Québec et Maritimes, Bentall Kennedy (Canada) LP

Panel:
Chantal Desjardins, Associée fondateur, Cabinet Chantal Desjardins 
Robert Cressaty, Vice-président, location et services consultatifs, Société immobilière Landmark Inc. 
Marie-France Desrochers, Directrice senior, comptes corporatifs, Devencore Newmark Knight Frank
Laurent Roy, Associé, Gowlings S.E.N.C.R.L., s.r.l.


15 h 00
SÉANCE DE CLÔTURE
TABLE RONDE JURIDIQUE EN RAFALES : TENDANCES ACTUELLES ET PROBLÈMES COURANTS EN 60 MINUTES

Courtes séances animées, qui couvriront en rafales une multitude de sujets parfois nébuleux que l’on rencontre inévitablement dans le processus de location. Chaque question sera traitée par un juriste en cinq minutes environ, ce qui sera suivi par un débat avec les autres experts – et peut-être même des membres de l’auditoire. Parmi les points abordés, mentionnons :

  • Grandeur et misère des clauses de renouvellement – Les options de renouvellement ont une grande valeur pour les locataires, mais comment un locataire s’assure-t-il que ses droits sont exercés correctement ? Quelles mesures doivent être prises lors du processus de négociation ? Qu’advient-il si les parties ne peuvent s’entendre sur le loyer de renouvellement ?
  • La remise en état des lieux à la fin du bail – Qu’entend-on par l’obligation du locataire de « remettre les lieux loués dans l’état où il les a reçus » ? Si des améliorations ont été apportées aux lieux loués, le locataire devra-t-il les enlever et restaurer les lieux loués à leur état initial ? Le renouvellement d’un bail ou un nouveau bail peuvent-ils représenter un avantage pour le locataire, en repoussant la date à laquelle l’état initial des lieux loués est établi ? Que faire s’il n’y a aucune preuve de l’état initial des lieux loués ?
  • Faire face à un propriétaire ou un locataire qui dépasse les bornes – Surprise ! Il y a des limites à ce que les parties à un bail et leurs avocats peuvent prévoir et aux éventualités contre lesquelles ils peuvent se protéger lors de la rédaction des clauses du bail. Que faire face à un propriétaire ou un locataire qui est en défaut de manière chronique, qui attend d’être poursuivi pour agir – bref, pour qui les règles du jeu n’ont aucune importance ?
  • Les clause de taxes foncières – Dans le cas des immeubles ayant plusieurs locataires, comment les taxes sont-elles allouées et payées par les locataires ? Quelqu’un le sait-il vraiment ?
  • Avis aux intéressés : une clause pas si anodine que ça – La « clause d’avis », qui fournit l’adresse à laquelle les avis à l’autre partie doivent être envoyés : (i) lisez-la, (ii) vivez avec. Le cas du propriétaire qui ne voulait pas savoir que le locataire souhaitait exercer son droit de résilier le bail.
  • Exclusivité : la clause du bail, ce n’est pas tout – L’imprécision de la notion « d’usage principal » dans les clauses d’exclusivité a été récemment réaffirmée par la Cour d’appel. Que nous enseigne l’affaire Indigo au sujet des zones grises dans les baux ? Ce qui est clair pour les férus de la location peut ne pas être clair pour un juge. Comment vous assurer, sans le bénéfice d’un contre-interrogatoire, que le bail reflète l’accord que les parties ont vraiment conclu, et que les clauses des baux soient rédigées en des termes qui sont suffisamment clairs pour que la clause d’« intégralité de l’accord » ne soit pas mise à l’écart par les tribunaux ?

Conférenciers :
Stéphanie Beauregard, Avocate en droit immobilier, Delegatus services juridiques inc.
Steven Chaimberg, Associé, Lapointe Rosenstein Marchand Melançon S.E.N.C.R.L.
René Gauthier, Associé, Gascon & associés S.E.N.C.R.L.

CAS

2850559 Canada inc. c. Artissimo

Desjardins Sécurité financière c. Bergeron

Dorval Property Corporation c. Provigo

Bleury-Dorchester c. USA

Devimco c. Indigo

Indigo c. Devimco

Eggspectations c. 9157-6561 Québec inc.

Massé c. Barrasso


16 h 00
CLÔTURE

18 h 00
LE MONTRÉAL DU FUTUR (inscription requise)