Programme 2013

Principal

Média

Or

Le jeudi 23 mai 2013


7 h 15
INSCRIPTION ET DÉJEUNER CONTINENTAL

8 h 00
LE MARCHÉ DE LA LOCATION D’IMMEUBLES DE BUREAUX, INDUSTRIELS ET DE COMMERCE DE DÉTAIL À MONTRÉAL: À QUOI POUVONS-NOUS NOUS ATTENDRE EN MATIÈRE DE VOLUME ET DE RAPIDITÉ DES TRANSACTIONS?

Quel a été le niveau d’activité transactionnelle dans le marché des immeubles de bureaux, industriels et de commerce de détail, à Montréal, au cours des douze derniers mois? Comment qualifier le volume et la rapidité des transactions dans le marché actuel? Où se situent actuellement les taux d’inoccupation et de location, et dans quelle direction vont-ils? Quels sont les taux d’absorption prévus pour 2013? Quels sont les profils des locataires qui sont à la recherche d’espace? Quelle est l’importance accordée aux immeubles plus écologiques, compte tenu des conditions actuelles du marché? Quelles seront les conséquences de ces facteurs quant à l’activité de location à Montréal en 2013, et au-delà?

Animateur:
Andrew Cross, Éditeur, Eespace Montréal

Marché des immeubles de commerce de détail:
Marcel Blouin, Président, Marcel Blouin Immobilier Inc.

Marché des immeubles industriels:
Ryan Cymet, Vice-président, Industriel, Services immobiliers Jones Lang LaSalle

Marché des immeubles de bureaux:
Laurent Benarrous, Directeur général et associé, Avison Young


9 h 10
RAFRAÎCHISSEMENTS

9 h 40
SÉANCES SIMULTANÉES (choisir A1, A2 ou A3)
SÉANCE A1:
LA MUTATION DU MARCHÉ DU COMMERCE DE DÉTAIL ET SES CONSÉQUENCES POUR LES LOCATAIRES ACTUELS ET LES FORMATS TRADITIONNELS

Le marché des immeubles de commerce de détail au Québec est sur le point de subir une mutation considérable. L’un des changements les plus marquants concerne l’arrivés d’un grand nombre de détaillants américains et européens sur le marché canadien et l’impact de ces nouveaux venus sur les propriétaires, les promoteurs, les locataires commerciaux existants et les consommateurs. Quelles conséquences notables cette arrivée aura-t-elle sur les nouveaux développements de centres commerciaux, les profils des locataires et l’activité de location? Que réserve l’avenir quant au renouvellement des baux des détaillants plus anciens? Quels changements verrons-nous dans le format et la taille des espaces? Par exemple, plus grand ne veut pas forcément dire mieux. Quel est l’impact du développement des projets de copropriété au centre-ville sur les formats commerciaux urbains qui desservent ce nouveau segment du marché? Qu’est-ce qui distingue les centres commerciaux ethniques quant aux profils des locataires et la composition démographique de ces consommateurs? Quels sont aujourd’hui les véritables points d’ancrage/locataires piliers dans les centres commerciaux? Quel impact les achats en ligne auront-ils sur les espaces de commerce de détail?

Animateur:
Jean-François Grenier, Directeur senior, Altus Group

Panel:
Guy Charron, Vice-président exécutif, exploitation – commerce de détail, FPI Cominar 
Norma Howieson, Vice-présidente adjointe, Location, Westcliff Management Ltd.
Manon Parisien, Directrice, services immobiliers, Oberfeld Snowcap
Nicolas Rioux, Directeur, Affaires juridiques, Région de l’Est, Ivanhoé Cambridge


SÉANCE A2:
CESSION, SOUS-LOCATION, CHANGEMENT DE CONTRÔLE ET TRANSFERT DE BAIL: LES TENDANCES ACTUELLES

Les sous-locations, les changements de contrôle et les transferts de bail sont des processus courants dans les marchés des immeubles de bureaux, industriels et commerciaux. Il est primordial que les locataires et les propriétaires comprennent les principaux enjeux et les particularités liés à ces types de baux. Qu’est-ce qu’un sous-bail? Quelles sont les principales différences entre un bail principal et un sous-bail en ce qui concerne, par exemple, les droits des locataires? En tant que locataire, comment travaillez-vous avec les propriétaires afin d’obtenir leur consentement? Comment les reprises de bail sont-elles structurées? Sous quelles conditions les transferts doivent-ils être autorisés? Quelle est l’incidence des dispositions de contrôle contenues dans les baux? Quelle est la perspective du locataire concernant la sous-location? Et la perspective du propriétaire? Quelle est la différence, quant à l’exercice des recours, entre la location et la sous-location? Comment procéder pour résilier un bail? Comment les dispositions d’un bail peuvent-elles circonscrire les activités de sous-location sans pénaliser indûment le locataire? Quand le consentement du propriétaire peut-il être raisonnablement refusé? Est-ce que le bailleur doit obtenir le consentement d’un tiers? Que devez-vous faire si le sous-locataire éventuel exige, comme condition à la location de l’espace en question, que la durée du bail soit prolongée?

Animatrice:
Céline Tessier, Associée, McMillan S.E.N.C.R.L., s.r.l.

Panel:
Richard Burgos, Associé, Lavery de Billy S.E.N.C.R.L.
Jo-Anne Durand, Associée, Riel et Associés
Erik Tremblay, Vice-président exécutif, Groupe immobilier de Montréal inc.


SÉANCE A3:
TRANSACTIONS DANS LE MARCHÉ D’AUJOURD’HUI: ÉVALUATION, NÉGOCIATION ET FINALISATION DES OFFRES DE LOCATION

Compte tenu des perspectives économiques peu encourageantes pour l’Amérique du Nord, une inquiétude persiste quant à une hausse des taux d’inoccupation d’immeubles de bureaux, industriels et commerciaux. Comment les propriétaires planifient-ils leurs programmes de location et comment fixent-ils leurs taux de location minimaux dans ces conditions? Comment les seuils transactionnels sont-ils définis? Les loyers nets effectifs sont-ils le meilleur outil dont disposent les propriétaires? Y a-t-il des stratégies alternatives qui seraient plus efficaces ou aussi efficaces? Comment les stratégies de location utilisées par les locataires et les propriétaires canadiens se comparent-elles avec les stratégies américaines? Les stratégies américaines font-elles leur apparition ici sur le marché canadien? Comment les propriétaires commercialisent-ils leur espaces vacants ou ceux qui le deviendront bientôt? Les propriétaires désirent-ils prolonger les baux et rouvrir les baux (« blend and extend ») et les renouveler aussi longtemps que possible, tandis que les locataires cherchent des durées de bail beaucoup plus courtes? Comment réussir une transaction dans un tel marché? Y a-t-il des façons créatives pour mener à bien une transaction réussie?

Animatrice:
Nathalie Bédard, Associée, Donati Maisonneuve S.E.N.C.R.L., s.r.l.

Panel:
Christian Charbonneau, Premier vice-président, CBRE Limitée 
Robert Cressaty, Vice-président, Services immobiliers aux entreprises, Société immobilière Landmark inc. 
Julie Lanteigne, Avocate, De Grandpré Chait S.E.N.C.R.L.
Richard Poirier, Premier vice-président, Location, Magil Laurentienne


10 h 45
SÉANCES SIMULTANÉES (choisir B1, B2 ou B3)
SÉANCE B1:
NOUVEAUX ÉDIFICES ET RÉSURGENCE DU MARCHÉ DES IMMEUBLES DE BUREAUX DU CENTRE-VILLE: DANS QUELLE DIRECTION CE MARCHÉ SE DIRIGE-T-IL?

Comment le marché des immeubles de bureaux du centre-ville de Montréal a-t-il performé par rapport aux régions périphériques? Combien y a-t-il d’espace inoccupé actuellement sur le marché? Quel impact les nouveaux développements immobiliers auront-ils sur le marché? Dans quelle direction les loyers nets effectifs se dirigent-ils en ce moment? Quelles sont les prévisions quant à la tendance des loyers, à long terme? Quel est le profil des locataires qui sont attirés par le centre-ville et les nouveaux immeubles? Que se produira-t-il, en toute probabilité, d’ici à la fin de 2013? Dans quelle mesure les propriétaires (et les courtiers agissant en leur nom) ont-ils réussi à changer l’image et à repositionner des immeubles plus anciens, de catégorie B et C, par rapport aux espaces de catégorie A? Comment les propriétaires relèvent-ils le défi de traiter avec un locataire qui n’est dans le marché qu’une fois tous les cinq ou dix ans? Dans quelle mesure les locataires suscitent-ils une demande pour des immeubles plus écologiques? Pour quels locataires la certification LEED est-elle un facteur important? Quel est le point de vue des bailleurs montréalais quant à la conversion de leurs immeubles existants en immeubles verts?

Animatrice: 
Marie-France Benoit, Directrice du développement, Altus InSite 
(envoyez un courriel à marie-france.benoit@groupealtus.com pour la présentation)

Panel:
Andrew Bissett, Vice-président exécutif et directeur national, Services immobiliers Jones Lang LaSalle
Brian Salpeter, Associé, Davies Ward Phillips & Vineberg S.E.N.C.R.L., s.r.l.
Sam Tsoumas, Directeur, Location, Broccolini Construction
Colin Worrell, Directeur, Location, Est du Canada, Allied Properties REIT


SÉANCE B2:
DROITS ET RECOURS DES BAILLEURS ET DES LOCATAIRES: CINQ SCÉNARIOS DE DÉFAUT QUI REVIENNENT FRÉQUEMMENT ET AUTRES ENJEUX QUE VOUS DEVEZ CONNAÎTRE DANS LE MARCHÉ ACTUEL

Les clauses de défaut et les droits et recours qui s’y rattachent font partie des éléments essentiels des baux commerciaux. Il s’agit parfois de questions litigieuses pour les propriétaires et les locataires. Ce panel examinera un éventail de questions en commençant par cinq scénarios de défaut qui reviennent fréquemment: Quelles sont les réactions de chacune des parties? Qu’est-ce qui est raisonnable, et comment les avocats gèrent-ils ces clauses lorsqu’il y a défaut? Quelles sont les sources de conflit les plus courantes entre un propriétaire et un locataire quant aux droits spéciaux et comment ces conflits peuvent-ils être évités lors du processus de rédaction? Les bailleurs, et les locataires tentent d’introduire de la flexibilité et du contrôle dans leurs baux. Comment ces intérêts opposés peuvent-ils coexister? Comment les avocats gèrent-ils ces clauses lorsqu’il y a défaut? Découvrez comment ces questions sont abordées du point de vue du propriétaire, du locataire et de l’avocat dans les conditions du marché actuelles.

Animateur:
James Papadimitriou, Associé, McCarthy Tétrault S.E.N.C.R.L., s.r.l.

Panel:
Julie Desrochers, Associée, Gowlings S.E.N.C.R.L., s.r.l.
Stéphanie La Rocque, Associée, De Grandpré Chait S.E.N.C.R.L., s.r.l.
Julie Salvail, Directrice, Affaires juridiques, Magil Laurentienne


SÉANCE B3:
LE VÉRITABLE COÛT D’OCCUPATION: POURQUOI CELA PRÉOCCUPE-T-IL TANT LES LOCATAIRES ET QUE DOIVENT COMPRENDRE LES PROPRIÉTAIRES?

La plupart des locataires s’inquiètent de la stabilité du coût d’occupation et de la performance des immeubles et des baux qu’ils occupent. Cette séance examinera les facteurs influençant la stabilité des coûts d’occupation et la problématique des loyers supplémentaires. Les sujets abordés influeront, notamment: l’augmentation des audits de baux et l’apparition soudaine de dépenses en capital incontrôlables (par exemple, les murs-rideaux, les enveloppes de bâtiment qui fuient, la détérioration d’un revêtement extérieur en marbre). Les propriétaires et les locataires connaissent-ils vraiment le coût réel d’occupation? Un propriétaire peut-il élaborer avec précision un plan de dix ans de ses dépenses en capital et de ses coûts d’exploitation? Si l’immeuble soutient l’image de marque du locataire, comment pouvez-vous garantir que la performance de l’immeuble à long terme soit compatible avec la marque? Quelle influence un locataire a-t-il lorsque l’immeuble cesse d’être de niveau?

Animatrice:
Renée Vézina, Vice-présidente, Affaires juridiques, Oxford Properties Group

Panel:
Robert Giglio, Directeur, Location, Bentall Kennedy (Canada) LP
Catherine Guertin, Associée, Borden Ladner Gervais S.E.N.C.R.L., s.r.l.
Andréanne Lavallée, Directrice principale, Conseil immobilier, Raymond Chabot Grant Thornton S.E.N.C.R.L
Danielle Lavoie, Vice-présidente, Gestion immobilière, Strathallen Capital Corp.


11 h 50
DÎNER INFORMEL
RAFRAÎCHISSEMENTS
PETITES TABLES RONDES – AVEC LES EXPERTS ET VOS PAIRS !

Profitez de cette occasion pour participer à des discussions informelles abordant des questions juridiques, les tendances du marché et l’activité transactionnelle. Posez des questions aux experts, obtenez un aperçu de stratégies éprouvées et partagez vos expériences avec vos pairs. Vous aurez l’occasion de faire partie de l’un des groupes de discussion suivants par le biais des tables rondes qui auront lieu immédiatement après le déjeuner. Choisissez parmi l’un des sujets de discussion suivants:

    1. Le marché des bureaux du centre-ville

    2. Le marché de la location industrielle

    3. Les tendances du marché des locaux de vente au détail

    4. L’éternel débat sur les frais d’exploitation

    5. Les immeubles « verts » et les nouveaux développements: une mise à jour

    6. Cinq clauses de bail qui ne reçoivent pas le respect qu’elles méritent

    7. Les défis associés à la location d’immeubles à vocation mixte

Si vous préférez vous asseoir à une autre table, ce n’est pas un problème. Plusieurs autres tables seront disponibles pour les personnes qui désirent simplement faire du réseautage.


13 h
CRÉER LE BAIL PARFAIT ET CONCLURE LA TRANSACTION: QUELS SONT LES PRINCIPAUX PROBLÈMES POTENTIELS ET COMMENT LES RÉSOUDRE?

Une session interactive entre trois avocats en droit immobilier qui représenteront les différentes parties généralement impliquées dans la négociation d’un bail et la clôture d’une négociation. Des versions successives de certaines clauses usuelles d’un bail seront présentées (droit de premier refus, droit de prolongation, défaut). Des variations potentielles seront présentées, expliquées et argumentées par les conférenciers, en comparant la position du bailleur à la perspective du locataire. Quels sont les enjeux et les points d’achoppement lors des négociations dans le marché d’aujourd’hui, et quels sont les arguments utilisés pour atteindre un juste milieu? Combien de temps faut-il pour finaliser une transaction de location? Des demandes de modification des baux propres à un usage de commerce de détail, de bureaux ou industriel seront également abordées. Les motifs juridiques, logiques et commerciaux de ces demandes, et les conséquences pour chaque partie, seront également discutés.

Conférenciers:
Stéphanie Beauregard, Avocate, Delegatus services juridiques inc. 
Steven Chaimberg, Associé, Lapointe Rosenstein Marchand Melançon S.E.N.C.R.L., s.r.l.
René Gauthier, Associé, Gascon & associés S.E.N.C.R.L.

Veuillez cliquer sur les liens ci-dessous pour visionner les présentations:

Droits de premier refus
Option de renouvellement
Défaut
Cession et sous-location


14 h
SÉANCES SIMULTANÉES (choisir C1, C2 ou C3)
SÉANCE C1:
TRAVAILLER, VIVRE, JOUER ET APPRENDRE: COMMENT LA RÉUTILISATION ET LES DÉVELOPPEMENTS ADAPTATIFS EN MILIEU URBAIN RÉAGISSENT-ILS À CETTE TENDANCE? QUELLES SONT LES PRIORITÉS DES LOCATAIRES DE BUREAUX D’AUJOURD’HUI?

« Les villes et les régions les plus efficaces et les plus productives sont celles dans lesquelles les gens pensent et travaillent—et non celles où les gens sont pris dans des bouchons de circulation. L’évolution vers le noyau urbain est un phénomène croissant dans les grandes villes partout au Canada. Au cours de la prochaine décennie, nous verrons une plus grande concentration de résidents, une augmentation de la densité, et une prolifération de grappes industrielles, de travail et d’innovation dans les villes. Avec cela viendront des possibilités économiques de plus en plus concentrées ». Richard Florida

Les agglomérations urbaines les plus florissantes ont toutes un noyau dynamique à usage mixte, où les gens se rassemblent et où le commerce, la culture, les loisirs, le divertissement, l’éducation et l’inspiration convergent. Cette séance examinera quelques-unes des tendances que l’on dénote chez les utilisateurs d’espace corporatifs, à Montréal, et leurs conséquences pour le marché de l’immobilier. Quels types de projets innovants et performants font leur apparition dans les centres-villes? Comment le concept de « travailler, vivre, jouer et apprendre » s’applique-t-il au marché de Montréal? Cette séance se penchera sur les nouveaux développements d’espace de bureaux, l’évolution significative du marché « brique et poutre », et l’évolution vers des environnements de travail plus innovants pour l’immobilier d’entreprise.

Animateur:
Luciano D’Iorio, Président, Services immobiliers Terramont

Panel:
Yves Bouchard, Directeur de location, Bureau, Portefeuille de l’Est du Canada, La Corporation Cadillac Fairview Limitée
Marie-France Desrochers, Directrice senior, Comptes corporatifs, Newmark Knight Frank Devencore
Natalie Voland, Présidente, Gestion immobilière Quo Vadis inc.


SÉANCE C2:
JURISPRUDENCE RÉCENTE: IMPLICATIONS POUR LA LOCATION ET DE L’IMMOBILIER COMMERCIAL EN GÉNÉRAL

Un survol et une analyse de décisions importantes des tribunaux que les promoteurs, les propriétaires, les locataires, les courtiers, les prêteurs et les avocats exerçant dans le domaine de l’immobilier commercial doivent connaître et comprendre. L’accent sera mis sur l’information pratique et sur les précédents importants qui peuvent avoir une incidence sur toutes les parties impliquées dans des transactions de location et d’autres types de transactions immobilières.

Conférenciers:
Louis-Martin Dubé, Associé, Lavery de Billy S.E.N.C.R.L., s.r.l.
Denis Paquin, Associé, Fasken Martineau DuMoulin S.E.N.C.R.L., s.r.l.


SÉANCE C3:
LOCATION D’IMMEUBLES INDUSTRIELS DANS LA GRANDE RÉGION DE MONTRÉAL: SOMMES-NOUS TOUJOURS DANS UN MARCHÉ FAVORABLE AUX LOCATAIRES?

La séance débutera par un bref aperçu de l’état de la demande dans le marché industriel à Montréal: la logistique et l’entreposage par opposition aux utilisations lourdes. Quelles sont les principales tendances de ce marché de location? Quel est le volume transactionnel prévu? Quelles transactions de locations récemment conclues peuvent être citées en exemple? Comment le marché de la location est-il différent, si on compare Laval et la Rive-Nord, la Rive-Sud, l’Ouest-de-l’Île et d’autres sous-marchés? Quel type d’espace devient obsolète et quel type d’espace demeure viable? Comment les besoins des locataires industriels évoluent-ils et quelles sont les initiatives récentes mises en œuvre par les propriétaires pour répondre à ces besoins? Comment les valeurs des immeubles de catégories B et C ont-elles été touchées au cours de la dernière année? Que nous réserve l’avenir pour ces types d’immeubles et d’autres catégories d’immeubles considérés obsolètes? Quels sont les défis environnementaux découlant des sites contaminés?

Animateur:
Jean-Marc Dubé, Vice-président, Colliers International 

Panel:
Brandon Allen, Conseilleur immobilier commercial, DTZ, une entreprise d’UGL
Michel Cohen, Président, Vista Properties
Carmen De Angelis, Vice-présidente, Location, Olymbec
Joe Iadeluca, Premier vice-président, Région de l’Est, FPI Dundee Industriel


15 h
SÉANCE DE CLÔTURE:
TABLE RONDE EXÉCUTIVE: QUELLES STRATÉGIES DE GESTION D’ACTIFS ET DE LOCATION UTILISEZ-VOUS POUR CONCURRENCER AVEC LES NOUVEAUX DÉVELOPPEMENTS ET L’ÉVOLUTION DES BESOINS DES LOCATAIRES?

Pratiquement tous les nouveaux développements dans le marché d’aujourd’hui sont conçus avec la certification LEED, ou une autre mesure de performance sur le plan environnemental. Cependant, la construction neuve et la réutilisation adaptative ne représentent toujours pas plus de 1% du parc immobilier. Quelles sont les options qui s’offrent aux autres 99 % d’immeubles, à l’égard de l’amélioration de leur performance énergétique et environnementale en général? Le locataire typique est-il à la recherche d’un environnement plus vert et plus innovateur au travail? Quelles mesures les propriétaires d’immeubles existants peuvent-ils prendre pour améliorer l’efficacité opérationnelle de leurs immeubles et pour veiller à ce que leurs espaces demeurent concurrentiels sur le marché? Que pouvez-vous faire avec des immeubles de catégorie B ou C afin de maintenir ou d’améliorer leur valeur liquidative? Cette séance examinera des stratégies de gestion d’actifs, de marketing et d’investissement spécifiques que les propriétaires utilisent dans le marché montréalais afin de demeurer compétitifs.

Animateur:
Tom Godber, Premier vice-président, Associé, Avison Young Québec

Panel:
Mario Bédard, Premier vice-président, Québec et Maritimes, Bentall Kennedy (Canada) LP
Michel Bouchard, Co-Chef des opérations, Le Groupe Redbourne
Yves-André Godon, Premier vice-président, Est du Canada, Conseillers immobiliers Triovest inc.
Peter Picciola, Vice-président, Location et développement, Montréal, Gestion Canderel


16 h
CLÔTURE